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상담 문의
“안녕하세요. 저는 강남구 역삼동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.코로나19 팬데믹 이후에도 굳건히 자리를 지켜온 임차인들이 최근 퇴거하면서, 현재 제 건물은 2개 층을 제외한 대부분이 비어 있는 상태입니다.처음에는 시간이 지나면 상황이 개선될 것으로 기대했지만, 벌써 4개월이 지났음에도 불구하고 새로운 임차인을 유치하지 못하고 있습니다. 이로 인해 임대 수입은 감소하고 대출 이자만 계속해서 지불하는 어려운 상황에 처해 있습니다.이러한 공실 문제를 해결할 수 있는 방법이 있을까요? 현재 상황에서 효과적인 대책이 있다면 조언 부탁드립니다.”
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상황 분석 및 가이드
최근 부동산 시장은 여러 가지 요인으로 인해 혼란스러운 시기를 겪고 있습니다. 그 주요 원인은 다음과 같은 복합적인 요소들로 분석됩니다.
? 정치사회적 이슈? 내수 소비 부진으로 인한 자영업자들의 연쇄 폐업? 과도한 주택담보대출 계산 신규 공급으로 인한 대체재 증가? 다양한 외부 요인으로 인한 투자 심리 위축
이러한 요인들로 인해 공실률이 급격히 증가하고 있으며, 건물을 담보로 대출을 받은 투자자들은 최소한의 이윤이라도 남기기 위해 매각을 시도하고 있지만, 시장 상황이 여의치 않습니다. 따라서, 귀하가 현재 직면한 문제를 해결하기 위해서는 다음의 요건들을 객관적으로 렌트카 구입 판단해 볼 필요가 있습니다.
첫째, 높은 임대료를 고집하고 있지 않은 지 확인해 보세요.
현재 귀하가 원하는 임대료가 실제 시장 상황과 일치하는지 철저하게 분석해야 합니다. 공실이 발생하는 원인은 다양하므로, 시장 평균 임대료와의 차이, 인근 경쟁 건물과의 비교, 그리고 임대 조건(보증금, 관리비, 임대 기간 등)의 적절 새마을금고 금융권 성을 면밀하게 검토해야 합니다. 필요하다면, 임차인에게 더욱 매력적으로 다가갈 수 있도록 유연한 조건을 제시하는 전략이 필요합니다.
예를 들면 아래와 같습니다.
? 렌트 프리 제공: 초기 몇 개월간 임대료를 면제하여 부담을 줄이고 계약을 유도하는 방식? 계약 조건 완화: 보증금 조정, 임대 기간 유연성 확대 등으로 임차인 저금리취업자금대출 의 심리적 부담을 완화
이를 통해 단순히 가격을 낮추는 것이 아니라, 임차인에게 '이득이 되는 계약'이라고 느끼게 하는 것이 중요합니다. 이는 백화점에서 '1+1 행사'를 진행하는 것과 유사합니다. 가격을 낮추는 대신, 투자자에게 더 큰 가치를 제공함으로써 구매를 유도하는 전략입니다.
즉, 공실을 해결하는 방법은 무조건적인 임대료 인하가 아니라, 시장 흐름에 맞춰 유동적인 조건을 제시하면서도 건물의 가치를 유지하는 것입니다.
둘째, 지상 1층을 제외한 상부층(기준층) 공실 해소 방안
지상 1층은 다른 층에 비해 상대적으로 높은 임대료를 받을 수 있으며, 일정 수준의 혜택(Benefit)을 제공하면 공실을 줄이는 것이 비교적 쉽습니다. 그러나 상부층의 경우 상황이 다를 수 있습니다. 특히, 귀하의 건물이 '역삼동'이라는 핵심 지역에 위치하고 있음에도 불구하고, 상부층은 주로 사무실 임차 수요가 많은 구조를 가지고 있습니다. 하지만 최근 재택근무의 확산, 공유 오피스 활성화, 업무용 건물 공급 증가 등의 요인으로 인해 기존과 같은 사무 공간 임대에는 한계가 있을 수 있습니다.
이에 따라, 의뢰인이 물리적·재정적으로 여유가 있다면 상부층을 '프리미엄 고시원'으로 전환하여 직접 운영하는 방안을 고려해 볼 만합니다.
제공: 밸류업이노베이션
'역삼동 지역'은 1인 가구, 직장인, 학생 등 거주 수요가 높은 지역으로, 고시원 형태의 주거 공간에 대한 수요가 충분합니다. 또한, 다중이용시설(고시원)은 근린 생활 시설 및 업무용 건물보다 경기 불황에 강한 특성이 있습니다. 단순 임대료 수익보다 자체 운영을 통해 발생하는 이익(월 단위 거주 비용, 관리 서비스 제공 등)이 더욱 안정적이고 지속적일 가능성이 높습니다.
다만, 기존 건물의 용도가 '업무시설'로 지정되어 있다면, 건축물 용도 변경이 가능한지 여부를 사전에 검토해야 합니다. 또한, 다중이용시설에 적용되는 소방법 및 관련 법규를 철저히 준비하여 법적 문제없이 안정적으로 운영할 수 있도록 대비해야 합니다.
의뢰인께서 위와 같은 전략을 종합적으로 실행하신다면, 현재의 공실 문제를 해결할 뿐만 아니라, 장기적인 자산 가치를 극대화하는 계기가 될 것입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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