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하지만 이를 전반적인 부동산 시장 회복세로 보기에는 무리임을 보여주는 지표도 혼재된 양상이다. 서울과 비수도권의 양극화도 두드러진 모습이다.
2일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 155만 가구(임대 제외)의 평균 가격을 조사한 결과, 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 가격은 13억8289만 원이었다. 이번 평균 가격은 호가와 시세, 지역별 평균 등을 반영해 계산됐다.
이는 이전 최고 기록인 2022년 5월의 13억7532만 원을 웃돈 수준이다.
전국 부동산 시장이 침체 흐름을 생애최초주택구입자자격 이어가고 있으나 서울만은 흔들림이 없는 수준을 넘어 활황을 이어가는 모습이다. 강남권과 한강벨트 등 일부 지역 아파트값이 두드러지게 상승한 결과였다.
구별로 보면, 상승률이 가장 높은 지역은 용산구였다. 용산구의 아파트 평균 가격은 21억9880만 원에 달했다. 이전 최고가인 2022년 8월의 19억8280만 원의 110.98% 수준에 국민은행 금융계산기 이르렀다.
서초구 아파트값은 29억9516만 원으로 서울 전역에서 가장 높았다. 서초구 아파트값은 전고점인 2022년 8월의 109.23% 수준이었다.
강남구 아파트값은 28억3333만 원으로 역시 전고점인 2022년 7월 수준의 108.86%를 형성해 최고 기록을 갈아치웠다.
성동구 아파트가격이 정기예금상품 15억4667만 원(2022년 8월 대비 105.59%), 영등포구 아파트값은 13억5790만 원(2022년 7월 대비 102.02%)을 각각 기록해 역시 이전 최고가를 웃돌았다.
종합하면 전통적인 고급 아파트 밀집지역인 강남권과 '마용성'으로 불리며 최근 아파트값 상승세를 이끈 지역이 아파트값 상승세를 주도했다.
네이버 대출계산기 최고기록에 근접한 수준으로 가격이 형성된 곳도 많았다. 광진구 아파트값이 14억9826만 원으로 전고점의 99.13% 수준이었다. 송파구는 19억6922만 원으로 99.09%에 이르렀고 양천구도 13억6156만 원으로 전고점 대비 98.58% 수준의 가격을 형성했다. 마포구 아파트값은 13억9678만 원으로 전고점의 98.09% 수준이었다.
신한은행카드연체 종로구(전고점 대비 97.14%), 동작구(96.38%), 동대문구(93.76%), 서대문구(94.61%), 강동구(90.81%), 은평구(90.24%), 강서구(90.08%) 아파트값도 전고점의 90% 수준을 넘어섰다.
반면 중랑구(전고점의 89.37%), 중구(89.28%), 구로구(89.06%), 성북구(88.34%), 금천구(87.66%), 관악구(86.41%), 노원구(85.06%), 강북구(84.23%), 도봉구(82.49%)의 아파트값은 상대적으로 더딘 회복세를 보였다.
윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "서울 아파트 가격은 2021~2022년 급등했다가 한 2년 숨 고르기를 하며 조정 받은 후 작년부터 점차 회복세를 나타냈다"며 "가격이 회복된 지역을 보면 소위 말하는 1급지 위주"라고 밝혔다.
또 "이 1급지가 전체 평균가 상승을 이끌면서 서울 집값이 모두 회복됐다"고 덧붙였다.
부동산R114는 정치적 불확실성 해소와 금리 인하 기대감 등으로 인해 강남권 등 서울 아파트 가격은 올해 더 오를 것으로 전망했다.
▲2월 23일 서울 아파트 모습. ⓒ연합뉴스
하지만 서울 시내에서도 거래 양극화가 큰 모습이다. 지난달 17일 부동산 정보회사 아파트실거래가 아실에 따르면 2월 12일 기준 서울의 아파트 매물 건수는 9만929건이었다. 이는 1년 전 대비 1만6366건(22%) 급증한 수치이며 2022년 관련 통계 집계 이래 최대치다.
서울 아파트 매물 건수는 작년 11월 20일 사상 처음으로 9만 건을 돌파한 후 좀처럼 줄어들지 않고 있다.
특히 25개 자치구 중 은평구, 서대문구, 강동구, 강북구, 동대문구, 강남구, 서초구 등 7개 자치구의 아파트 매물은 1년 전 대비 30% 넘게 급증했다. 매물 절대건수가 가장 많은 3곳은 강남구(6358→8293건), 서초구(5979→7786건), 송파구(5621→6795건)등 강남 3구다. 증가율이 가장 큰 곳은 은평구로 36.3%다.
거래가 일어나지 않아서 매물이 늘어나고 있다. 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 실거래 건수는 3656건이다. 전월 대비 3.1% 감소했다. 최근 5년간 12월 거래량 평균에 비해서는 무려 33.1% 급감했다.
비수도권은 더 심각하다. 작년 12월 비수도권 아파트 실거래 건수는 1만1566건이었다. 전월 대비 9%, 5년 12월 평균 대비 47.2% 급감했다. 최근 거래 실적과만 비교하면 거의 반토막 수준이다. 비수도권 아파트 경기는 심각한 수준이어서 LH가 직접 나서서 미분양을 매입하는 초강경 대책까지 나왔다.
즉 서울 내에서도 '되는 아파트', 즉 가격 상승 기대감이 큰 중고가 이상 아파트에만 거래가 쏠리면서 신고가가 형성되고, 가격 변동이 크지 않은 아파트는 거래 자체가 이뤄지지 않으면서 전체 평균가는 오르고, 실제 거래는 이뤄지지 않는 일종의 착시 현상이 나타난 결과가 이번 서울 아파트 평균가 기록 경신인 셈이다.
[이대희 기자(eday@pressian.com)]
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